年度中国产业园区运营商50强榜单。

华夏幸福蝉联榜首，以招商蛇口、中新集团、宏泰发展、张江高科、中关村发展集团、深圳湾科技、苏高新集团、星河产业集团、星月投资为代表的，以促进产业发展为核心产业园区运营商排位突飞猛进。

2018年随着我国产业升级，产业弯道超车的诉求进一步提升，相比于2017年，方升研究团队大幅度提高了产业发展力的权重指标，降低了去年最重要的企业发展力指标。经过了两万余次的比对，国控园区和产业新城类产业园区在产业发展力方面大幅领先。国控园区或者是地方城投公司，往往肩负着区域的开发，建设，融资等核心功能，而在北上深苏几个区域都有一些产业集聚，产业发展良好的园区，这些园区应该是国控园区或城投公司学习的标杆，比如张江高科、中关村发展集团、上海临港，深圳湾科技（深投控），上海金桥，苏高新，深圳科技工业园，北京经开，合肥高新股份等。在产业发展力方面国控园区普遍优于民营，得益于国有企业和政府之间千丝万缕的关系，可以在产业促进方面不计成本的投入，但反过来，也受制于体制限制，在决策效率和动作方面不及民营园区。无论国控园区还是民营园区都纷纷加码产业投资，增强产业方面影响力话语权。而在产业链打造方面，国控园区无疑占尽优势，一方面启动的早，很多国控园区相继在上世纪90年代起步，另一方面强者恒强的因素也制约了民营园区的追赶步伐。

在企业发展力方面，产业园区运营商分化严重，在方升研究团队采集的4组数据中，销售额方面的差异尤为明显。收入超过百亿的企业仅华夏幸福一家，一骑绝尘，50亿以上的企业也仅有招商蛇口，联东U谷和启迪协信三家，中新集团，宏泰发展紧随其后。大多数销售额分布在5亿到15亿之间。传统老牌园区开发商张江高科，东湖高新，园区板块业务收入分别仅有12.53和11.92亿元，这其中大部分比例来自于产业园区交房的销售额，由于园区物业的复制性不如住宅，因此如果没有后续项目跟上，很容易造成营业收入持续下降。在毛利率方面，厂房为主的运营商最低，科技园运营商其次，产业投资和区域开发类型的运营商毛利率在4-5成。

华夏幸福

华夏幸福近三年越发强势，实现了产业园区年度榜的三连冠。在企业发展力数据方面无可挑剔，堪称产业园区，产业新城领域市场化最强者。2018年除了大本营廊坊外，在长三角，嘉善，溧水等项目异地复制初见成效，产业新城一项以周期长闻名，华夏幸福的强势取决于这些新项目的成功与否。而在产业促进方面，作为民营企业的华夏幸福，即使和恒大碧桂园这种传统房企相比也未必有多大的优势，恒大投资1000亿与中科院合作，而碧桂园也组建了战投部四处出击，和思科，富士康的合作彰显了进军科技小镇的决心，反观华夏幸福，作为产业园区龙头企业还没有拿出能匹配江湖地位的大动作，近期大举投资新能源汽车领域企业也许是在提前布局。无论如何，华夏幸福作为产业园区领域的现象级企业，他的商业模式，团队架构，以及融资，现金流管理等诸多方面都树立了行业标杆，再次斩获榜首实至名归。

招商蛇口

招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营旗舰企业，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，已成为中国领先的城市和园区运营服务商。招商蛇口以产兴城，结合不同时期产业转型升级的需求，对蛇口工业区的原有产业“腾笼换鸟”，同时加大城市和园区产业配套、文化教育、医疗康养、休闲娱乐等配套设施的投入，将深圳的蛇口，打造成一座宜居宜业的现代化、国际化滨海新城，并培育出华为、金蝶、招商银行、平安保险等国际国内知名行业龙头企业，成为中国改革开放四十年，以产业引领城市发展的真实写照。招商蛇口凭借”前港-中区-后城“的特色开发运营模式，以改革创新这一核心驱动力，紧跟国家战略，布局全国，异地复制，并在一带一路沿线国家输出蛇口模式。招商蛇口近年来在促进产业发展角度持续发力，与各大知名龙头企业、产业公司达成战略合作、培育城市运营体系中的医疗、养老、文创、教育产业，依托招商局央企双创示范基地，加强产业与互联网的结合，建造新业态孵化器。招商蛇口在促进产业发展方面底蕴深厚，位列第二实至名归。

中新集团

作为苏州工业园区的开发主体，中新集团的知名度一直不如苏州工业园这么振聋发聩，但当中新集团作为区域开发的几个项目相继交出一份亮眼的成绩单，他一定是最近几年不可忽视的力量。中新集团有着独特的商业模式和对这个市场的理解，当华夏幸福和碧桂园喊出百城，百镇时，中新集团依然坚持自己的理念，稳扎稳打，在安徽滁州的苏滁工业园，产业部分导入基本完成，城市面貌日新月异，作为2012年动工，至今刚刚6年时间的项目，方升研究团队认为这是区域开发复制的完美样本。而就造城而论，苏州工业园已经是苏州房价的制高点。其在滁州项目的房产目前还低于滁州平均水平，苏州工业园区能否完美的复制，方升研究团队还是抱有很大的信心的。值得注意的是，中新集团的一二级开发是完全独立，不联动的。

宏泰发展

河北是民营产业园区的摇篮，除了声名远扬的华夏幸福外，宏泰发展的实力已不容小视。虽然都是做土地一级开发，宏泰的模式也是异于华夏幸福和中新集团。除了卖地收入之外，宏泰已经朝着产业促进，产业发展的路上越走越快。2018年的春晚，宏泰王建军与极限跳伞运动员击掌的镜头一定让产业园区人印象深刻。没错产业布局方面，宏泰在通用航空，文旅，大健康，科创等几个行业均有所积累。而这个发展理念和方升研究团队的理念高度一致。再配上亮眼的业绩，应该来说，宏泰已经转型成产业运营公司，其商业模式和龙河高新区项目都值得业内同行深度解读和研究。

张江高科

作为一家享誉全国的标志性国控园区，无论是产业运营还是产业集聚的打造都属于全国产业园区行业顶尖水平，这也有效得推动了张江高科核心区域的高速发展。虽然现阶段张江高科提出了产业投资，但是从他的年度报表中就可以看到他的营业收入并不理想。现在张江高科亟需在促进产业发展方面找到一条适合自己的全新商业模式。而一旦张江高科可以探索出这个商业模式，张江高科必将登上一个新的高度。

启迪协信

启迪协信是市场当中的一匹黑马，托生于启迪控股和协信集团。主打产品是科技商务园，往往会搭配商业和住宅，2017年凭借着优秀的销售额跻身产业园区年度榜榜眼。有别于传统园区，启迪协信喜欢的项目往往是在城市中心或者城市副中心，地理位置相对较好。而物业评判的标准往往可以分割销售，这些因素促成了启迪的销售额。去年大手笔收购恒生科技园，不仅增加园区运营面积，更扩充了专业团队。整编后的启迪协信，依托于清华系的产业资源，在产业运营方面更加炉火纯青。启迪控股和清华系的两大背书减轻了启迪协信快速扩充物业后的招商压力，同时，良好的股东背景也让投拓端和政府谈判游刃有余。

苏州高新

苏南模式备受质疑，作为苏州转型升级的发动机，苏高新抓住区域经济转型、产业升级机遇，依托原有产业稳健经营的有利条件，面向“高”、“新”产业加速推进公司战略转型，以可持续的盈利能力及合理优化的产业架构提升企业内在价值。确立“高新技术产业投资运营商”的战略定位，目标打造先进制造业、环保为核心，产业地产、非银金融与产业投资为支撑的产业架构。应该来说苏高新同样作为国控园区的代表，整个公司的业务架构已经拉开，同时推动地产和产业协同效应，紧抓租售并举的政策导向，由开发向运营转变，可谓紧抓时代节奏。江苏医疗器械科技产业园作为专业化的主题园区，定位于医疗器械行业。

星河产业集团

在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可期，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。其中，星河产业集团就以独有的“产权／租金／服务换股权”运营模式进入产业地产。两年前方升团队接触星河产业时，星河产业发展的模式就已经明确，两年下来，这一模式得到了房地产类企业转型企业的一致认可。方升团队认为对于房地产企业而言，最合适的路径就是通过产业办公切入园区业务，因为房地产可以整合住宅和商业社区资源，相当于做成城市中心的产城社区，这里对于房企而言，最缺乏的就是产业资源，而星河提前布局入股深创投，这个资源禀赋放到现在绝对就是抢手的香饽饽了，接下来星河产业可以携产业而令诸侯了。

对此，以本人证券大数据资料对此做如下分析：

首先关注园区投资类公司如上海临港

其次关注园区设计类公司如锦和商业

三是关注园区开发类公司如上海临港、中新集团、黑牡丹、市北高新；

四是关注园区建设方面新黄浦、合肥城建；

五是关注园区运营方面的招商蛇口、锦和商业、中新集团、上海临港、天保基建、黑牡丹；

六是关注园区管理方面的锦和商业

七是关注园区服务方面合肥城建。