红周刊 本刊编辑部 | 熊颖

在7月末，“保交楼”政策的出炉实际为接下来的房地产行业工作画出了重点。而在这一大前提下，8月初，房地产纾困进入加速期。

最近，“保交楼”政策落地工作连连取得进展。其中的典型案例包括郑州市房地产纾困基金设立运作方案正式落地，由AMC主导的多个房企、项目纾困也有最新进展。

对此，业内人士表示，纾困基金和AMC的积极加入，对于下半年房企问题的处置以及落实“保交楼”工作等都有积极作用。不过，限于“保交楼”政策落地需要一个过程，而且当前地产纾困基金规模有限，刺激作用需要观察，因此，出险房企还是要更多的进行自救，发挥好自主驱动力。

郑州百亿纾困基金尘埃落定

官方背书撬动更多资金进场

此前，国资企业河南资产管理有限公司曾公开表示，将联合郑州地产集团设立“地产纾困基金”，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

而近期，这一备受瞩目的地产纾困基金运作方案正式通过。《红周刊》获取的一份《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市房地产纾困基金设立运作方案的通知》（以下简称“《方案》”）显示，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。

根据《方案》，首先，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本 (包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。

其次，盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%, 其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

按照《方案》，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1～2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

通过这一杠杆撬动效应，百亿纾困基金将能“撬动”超800亿元资金助力房地产项目纾困，有利于纾解房企短期出现的资金流动性困难。

中原地产首席分析师卢文曦向《红周刊》表示，从运作方案的设计架构来看，方案具备一定的背书性质，以此吸引更多的外部资金进来，给进场资金以信心。

不过，值得注意的是，卢文曦也指出，从纾困基金的规模上来看，数额并不大，而这也就意味着，在筛选纾困项目时存在一些门槛。直白一点来说，纾困基金的投资底层逻辑仍然是要盈利的，所以会更倾向于去先救那些风险较小、价值更大的项目。比如，近期，郑州百亿纾困基金的首个纾困项目，花落建业集团旗下的北龙湖金融岛。该项目在建面积120.43万平方米，被定位为“中原经济区的金融中心”。

AMC“正式”入局“保交楼”

多个项目、房企纾困计划成型

而在银保监会、政治局会议多次提及“保交楼”的大背景下，除去由地方政府牵头行动的纾困动作之外，市场自发的纾困行为也开启加速模式，其中AMC的入局备受市场关注。

8月5日，作为全国性AMC之一的中国华融发布消息称，已与出险房企阳光城的控股股东阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

而据财联社8月9日报道，信达拟纾困佳源国际澳门一项目。在此之前，今年6月，佳源国际就与中国信达香港签署了合作备忘录，中国信达香港将在盘活存量资产、优化资源配置、改善流动性、企业纾困等方面向佳源国际提供专业支持。

此外，8月11日，中南建设发布公告，公司控股股东中南集团与地方性AMC江苏资产签署合作框架协议。且根据协议，江苏资产拟与中南集团共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金，用于中南集团及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》表示，当前全国四大资产管理公司都已经涉足了房地产债务化解、纾困房企的工作。而此类事件充分说明了化解问题楼盘和问题房企风险工作在积极开展。华融、信达、东方和长城等全国性AMC在不良资产化解方面具有经验丰富、资源较多、技术较强的优势，是当前化解房地产不良资产的重要力量，也是各类资金和资源需要密切关注的参与主体。

值得一提的是，根据中金研报，2022年以来针对AMC的支持政策出台更为频繁，鼓励AMC加大风险化解处置力度的监管导向明确。且据其梳理今年3月以来国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。

中金表示，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人（通常为央企或地方国企）设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势；纾困对象则包括房企以及地产项目。

严跃进指出，从目前此类机构的动向看，AMC和各类房企已经有了实质性的合作，也标志着下半年各类合作加快开展，对于下半年房企问题的处置和落实保交楼工作等都有积极的作用，预计各地和此类机构合作的概率会增加。

如何有效推进纾困基金进度存难点

不难看出，各路纾困基金对当前房地产行业以及保交楼的重要意义。但目前，纾困基金大多处于启动阶段，而如何将其落地并发挥效用也正是纾困基金的关键所在。

然而对房企来说，在纾困的道路上，要想和AMC在纾困协议上达成一致并非易事。某出险房企内部人士向《红周刊》介绍，自己所在的房企年前就开始与四大AMC洽谈纾困合作，但直到现在也没有落地合作，没有实质性的方案出来。

上述出险房企内部人士认为，双方之所以难以达成合作的原因在于，自家房企和AMC在价格上没有谈拢。AMC想等一个更好的价格，但是对于房企来说，如果资产以太低的价格出手，最后会变成资不抵债，不划算。

民生证券研报认为，如何有效推进纾困基金的落地进度是纾困基金发挥效用需要处理的关键要点之一。

一方面，信息不对称导致筛选纾困企业和项目的标准难以把握。困境地产项目由于进入到不良阶段，可能涉及很多问题，包括债务纠纷较多，很可能还存在潜藏的或有形的负债。对实际项目的运营了解不够深入，导致实际推进速度低于预期。

另一方面，若参与纾困基金的投资人较多，对纾困标的的选择及纾困方式或较难达成一致，出于对资金安全性的角度考虑，多数机构对企业或项目的救助保持审慎态度，也会导致部分纾困基金推进放缓。

而上述担忧在最近刚刚启动的郑州百亿纾困基金中就有所体现。卢文曦分析，郑州百亿纾困基金运作方案的设计架构决定了纾困的投资项目势必涉及到多个合作伙伴，因而项目推进过程中，可能掺杂不同意见，合作方目标可能不一致，所以在纾困项目的推进速度上也会在一定程度上受到影响，速度不会太快。

值得一提的是，卢文曦还强调，对房企来说，纾困基金属于外力作用，刺激作用有限，更多的还需要依靠房企自救。

这一点也得到了上述房企人士的认同，他向《红周刊》介绍，虽然自己所在房企在和AMC的洽谈合作方面进展缓慢，但是在房企纾困上仍然采取积极态度，基本上能尝试的都尝试了，比如，项目陆续出清、向大股东无息借款、寻求引入战投、债务展期等。不过，他同样表示，当前楼市销售情况普遍不太乐观，而在市场不好的情况下，实际上房企能做的努力很有限。

此外，国盛证券研报指出，在中央地方高度重视保交楼的背景下，停工停贷对市场情绪的负面冲击将逐步减弱。但房地产多点爆发的问题仍需要系统性的解决方案。与2008～2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。而下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间。

（本文已刊发于8月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）