​久期财经讯，9月27日，穆迪将以下评级列入下调观察名单：

• 平安不动产有限公司(Ping An Real Estate Company Ltd.，简称“平安不动产”)“Baa2”的发行人评级

• 平安不动产资本有限公司(Pingan Real Estate Capital Limited，简称“平安不动产资本”) “Baa3”的发行人评级

• 平安不动产资本发行的10亿美元中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa3”有支持高级无抵押评级

• 在MTN计划下，平安不动产资本发行的票据“Baa3”有支持高级无抵押评级

• 20亿美元MTN计划的临时“(P)Baa3”有支持高级无抵押评级(Fuqing Investment Management Limited和Fuxiang Investment Management Limited为发行人，平安不动产资本为担保人)

• Fuqing Investment Management Limited在MTN计划下发行的票据的“Baa3”有支持高级无抵押评级(由平安不动产资本担保)

在此之前，上述所有评级展望稳定。

MTN计划和在该计划下发行的票据受平安不动产的维好协议和流动性支持承诺协议支持。

穆迪高级副总裁兼平安不动产首席分析师Kaven Tsang表示:“列入下调观察名单反映了穆迪的预期，鉴于中国房地产市场长期低迷以及公司遗留房地产项目或有负债风险影响上升将拖累公司的财务表现、流动性和融资渠道，平安不动产的财务实力将减弱至与其独立信用质量不相称的水平。”

Kaven Tsang补充道：“这亦反映出，在市场前景不明朗及融资环境不稳定的情况下，该公司是否有能力恢复其财务实力及进入债务资本市场，以及维持其对中国平安保险(集团)股份有限公司(Ping An Insurance (Group) Co of China, Ltd.，简称“中国平安”，02318.HK，601318.SH)的战略意义及经济价值，仍不明朗。”

评级理据/可引起评级上调或下调的因素

平安不动产已将业务重点转向成为中国平安为其保险母公司采购长期投资物业资产的主要平台。

虽然这项业务转型将缩小平安不动产对中国住宅物业市场的直接敞口，但投资物业项目将比住宅项目拥有更长的投资期限和更长的现金转换周期。

此外，中国住宅房地产市场的长期低迷将影响平安不动产在未来12至18个月的收入和投资收益。如果平安不动产遗留的房地产项目陷入财务困境，它还可能增加平安不动产的减值损失和或有负债。

穆迪指出，平安不动产的减值损失从2021年的约1900万元人民币增加到2022年的约6.86亿元人民币。

穆迪预计，未来12-18个月，鉴于与房地产开发项目相关的咨询费下降，平安不动产(运营资金[FFO]+利息)/利息将从2021年的3.5倍和2022年的2.8倍降至2.3倍到2.5倍。穆迪认为，就该公司目前的独立信用质量而言，这一比率水平偏低。

平安不动产的流动性较弱，不得不依赖筹集新资金或母公司的支持，以满足未来12-18个月的再融资需求(包括平安不动产资产将于2024年7月到期的3亿美元离岸债券)。公司在债务资本市场的融资渠道有限，二级市场债券价格下跌将限制其财务灵活性。

平安不动产的发行人评级考虑了独立信用质量，以及基于中国平安的支持而上调的3个子级。穆迪预计，母公司将在平安不动产需要时向其提供资金支持，主要通过中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Co., Ltd.，简称“平安人寿”，保险财务实力评级：A2/稳定)和中国平安财产保险股份有限公司(Ping An Property & Casualty Insurance Co. of China Ltd，简称“平安产险”，保险财务实力评级：A2/稳定)。

然而，疲软的房地产市场可能会降低平安不动产对中国平安的经济和战略价值。

将平安不动产的评级列入下调观察名单的同时，穆迪也将平安不动产资产的评级列入下调观察名单。

平安不动产资产的独立信用质量反映了其业务规模较小，以及由于其作为平安不动产海外融资平台的角色而具有较高的债务杠杆。这些因素抵消了部分与平安不动产的密切联系所带来的好处(包括强有力的业务支持和良好的市场融资渠道)。

基于平安不动产资产是平安不动产的全资子公司，以及该公司作为唯一的离岸投融资平台的战略重要性，穆迪上调3个子级得出评级。这种支持还建立在平安不动产资本与母公司高度整合的基础上，这体现在平安不动产对该公司的管理控制以及财务支持的历史记录上。

在治理方面，穆迪考虑了中国平安对平安不动产和平安不动产资本的股权集中度、所投资房地产项目透明度低、关联方交易较多等问题，部分原因是该公司与拥有既定公司治理结构以管理治理风险的中国平安建立了密切联系。

穆迪将评估平安不动产在充满挑战的运营市场中转变其商业模式和遏制与其开发项目相关的风险的能力;恢复其流动性和进入债务资本市场的机会;并向平安不动产资产提供支持。

在评级评估中，鉴于中国楼市表现转弱，穆迪亦将重新评估平安不动产对中国平安的战略和经济价值，以及后者为平安不动产提供适时支持的意愿和能力。穆迪预计将在短期内完成评级审查。

鉴于评级处于观察名单，平安不动产的评级不太可能被上调。

穆迪可能会下调平安不动产的评级，若：母公司提供支持的可能性降低;平安不动产的独立信用质量没有改善，如(FFO+利息)/利息覆盖率保持在2.5倍以下;投资组合或所投资房地产项目的现金流质量恶化;以及流动性和融资渠道恶化。

鉴于评级处于观察名单，平安不动产资产的评级不太可能被上调。

穆迪可能会下调平安不动产资产的评级，若：平安不动产评级下调;平安不动产提供支持的可能性下降，这反映在平安不动产在平安不动产资产的持股减少或平安不动产资产对平安不动产的战略重要性降低。

如果平安不动产资产的独立信用质量恶化，其投资组合或所投资房地产项目的现金流质量恶化，评级也可能被下调。

平安不动产资产成立于2013年12月，根据香港特别行政区法律注册为有限责任公司。该公司是平安不动产的全资子公司，也是平安不动产在中国境外投资控股和融资的主要境外子公司。

平安不动产是中国平安旗下的房地产投资及资产管理平台。平安人寿和平安产险是该公司的两个最大股东，分别持有46.79%和33.08%的股份。