观察丨碧桂园文商旅的“狂飙”与隐忧
碧桂园集团的债务问题如芒在背,而旗下碧桂园文商旅却在积极扩张。
据不完全统计,过去一个多月,碧桂园文商旅新拓的项目就达到7个,迅速把业务版图做大了三分之一。
目前碧桂园文商旅全国在管筹备项目数量已超20个。
近期新拓展的项目包括:成都天府国际生物城商业项目、河南灵宝源浩新时代广场项目、四川南充市西充县东风西路项目、广西南宁GIG国际金融资本中心商业项目、四川德阳银鑫五洲广场项目、辽宁锦州家乐汇项目及青岛西海岸琅琊印象城项目。
相信很快,上述新拓商业项目将以“碧系”品牌重新亮相。
在碧桂园文商旅的扩张计划中,包含“碧乐城”、“碧乐时光”、“碧乐汇”、“城市高端购物中心”、“特色主题商业”5条商业产品线,分别对应城市型一站式购物中心、区域型商业街区以及社区型购物中心等,以便于快速复制落地。
对规模的崇尚和追求早已刻在碧桂园的基因里,碧桂园文商旅计划“5年内形成100亿元以上的轻资产营收”。由此可预见,在母公司不陷入流动性危机的前提下,碧桂园文商旅接下来很可能还将有更多外拓的动作。
然而,碧桂园过去以迅速做大规模的方式,确实在住宅市场无往不利,但放在商业不动产运营领域,或并不会产生相同能级的优势。
特别是,仅从新拓展的项目来看,碧桂园文商旅拓展市场的偏好,依旧更多以三四线城市为主——这正是当前商业不动产风险最大的领域之一。
第三方数据显示,2023年1-5月一线城市商业地产的大宗交易数量为42宗,二线城市城市为71宗,涉及三四线的交易不足20宗。
尽管碧桂园文商旅目标是通过轻资产运营以取得收益,而非交易。但交易市场上的相对冷淡,在一定程度上也反映了三四线城市商业不动产的收益疲弱,整体市场对三四线城市商业不动产的投资持谨慎态度。
此外,从2023年1-5月新开业购物中心的城市分布来看,一二线城市占比增加,说明在当前商业地产市场供需两弱的情况下,企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。
这种分化趋势,与租金水平和空置率的变化线性相关。
今年上半年,一二线城市的购物中心租金同比上升2%-5%,深圳、上海、杭州等城市甚至创下了历史新高;反观三四线的中小城市租金水平整体下降约1.5%,仅少部分可以实现回升。
空置率方面更使得三四线的前景愈发艰难,以北京、杭州、上海、广州为代表的一二线城市空置率低于10%,部分新拓购物中心甚至达到5%以下;而以海口、江门、汕头、宜宾为代表的三四线城市的空置率普遍在14%-18%之间。
事实上,瞄准三四线城市布局商业不动产并不是个新思路。
尽管三四线城市的商业氛围较弱,但在过去几年房地产行业整体高速发展的黄金时期,大量的商场、写字楼、酒店等商业不动产,伴随着住宅向三四线渗透。
一方面,是寄望于开发了相对空白的市场、错位发展。另一方面,纯住宅用地的出让减少,让很多商业不动产作为“副产品”在三四线市场快速涌现。
但由于经济增长和消费能力有限,大量商业不动产的突然涌现,三四线城市商业已出现局部过量饱和的情况。而在商业氛围相对浓厚的的区域,更是早已神仙打架,竞争异常激烈,其中不乏万达、吾悦等强势品牌已下沉其中。
可以说,目前三四线城市的商业市场已经趋于饱和,但由于整体水平还不高,仍以传统住宅底商及商业街区为主,若碧桂园文商旅能够充分利用其品牌和运营优势,为市场提供提供高水平的产品和服务,则不失为一个不错的突破口。
只是,在饱和市场下,已基本难与友商一起做大蛋糕,碧桂园文商旅每一次突破,或都意味着其它运营商的一次败退。
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