2023年7月，也许是中国房地产行业变局中的一个大拐点。

中信建投研报表示，政治局会议指出当前我国房地产形势已发生重大变化，要适时调整优化政策，为行业形势定调……当前房地产行业β已至。

不久前，国家统计局公布了2023年上半年房地产数据，数据显示，房地产开发投资下降了7.9%，其中住宅投资下降了7.3%。毫无疑问，存量在取代增量。

这种背景下，房地产行业还有哪些投资机会？

答案是：物业。

有人说物业股普遍面临运营成本上升、信息化程度不高等等问题，但是，物业管理服务是房地产行业的重要组成部分，更是不可或缺的“软件”。

中金公司在一项调研中指出：存量住宅竞标外拓市场缓步打开、高度分化。在统计的全国15万个样本小区中，过去一年约有1.4%更换了物业公司。“具体来看，我们关注到高线级城市更换物业公司频次相对更高，且整体上楼龄越高、更换物业频次越高。”

这说明优质的物业管理行业将拥有更多发展机遇，或许在未来也将受到资本市场的青睐。

这也是为什么万达商管、众安智慧生活等不同规模的物业企业在港股行业板块整体表现不佳的情况下，仍然执着于上市的原因。

问题是，上市究竟能否急万达商管、众安智慧生活等一众物企之需？什么样的物业企业才能赢得市场青睐？

未上市的焦虑，上市的未必不焦虑

相比至今未能上市成功的万达商管，众安智慧生活无疑是个幸运儿。

7月18日，历时两年、经历了四次递表后，众安智慧生活终于还是正式在港交所挂牌。

这种上市只说明了两点：一是体量小的船好进港口；二是IPO不等于解决了问题。

此前，国务院国资委法律顾问、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏曾指出：“无论是从近500个万达广场对地方经济的繁荣和就业的带动，还是从万达自身的经济效益来看，都是一个上市的好题材。”

那么，为什么众安智慧生活能够比万达商管先上市呢？

从刘纪鹏的下一句话，也许就能看出答案：“如果万达商管能上市，解决它今天的流动性困难，所有的问题就都化解了，一定能对中国股市的带动起到积极作用。万达可以进行分拆式的自我革命，把航母战略变成舰队战略，一分为二，在香港和大陆分别上市。”

这说明万达商管太大了，上市路难行的焦虑不易消除。相比之下，最新总市值不过5.52亿，实际募资不超过1亿元的众安智慧生活显然更加容易“登陆”。

然而，对于众安智慧生活来说，成功上市不等于解决了问题。

按照众安智慧生活的发行价底价1.18港元计算，本次募集总额大约在9170万港币左右，相对跨度两年的时间以及5000万港元以上的上市费用而言，这次上市未必很“赚”。

众安集团执着于让众安智慧生活上市的原因很简单：资金缺口。根据众安2022年年报，2022年年底，众安集团现金及现金等价物30亿元，受限资金34.8亿元，一年内到期的计息银行及其他借款55.1亿元，一年期以上计息银行及其他借款92.3亿元。

也就是说，众安集团存在近25亿的资金缺口。让物业业务自给自足，甚至能反过来帮助到整个集团，也许是众安智慧生活上市的初衷。

但是，从实际结果不难看出，在港股市场，物管企业上市风口已过，市场对物管企业的估值和认购意愿都下降，导致物管企业上市难以获得足够的募资规模和回报。

2020-2021年上半年，港股物业板块在整体处于上升趋势，板块总市值一度突破万亿港元。但2021年下半年以来，港股物业板块平均市盈率持续下滑。这充分体现了资本市场对物业服务企业的认可程度下降。

港股物业服务及管理行业指数

那么，这一背景下，未来中国物业行业是否还有投资价值？

物业行业上演马太效应？

在成熟的地产市场中，新房需求不会再突飞猛进，但是高质量的物业服务需求永远不会消失。

这里的关键词是“高质量”。

众安智慧生活难以激发投资者关注的核心原因就是它太“小”了，以至于很难想象它能够脱离众安集团的影响，具备业务拓展和创新的能力，寻求更广阔的发展空间。也就是在市场上和众多物业企业竞争管理水平、数字化能力等。

根据众安智慧生活的IPO文件，截至2022年12月31日，公司拥有在管项目95个，在管建筑面积约为1280万平方米；合约项目139个，总合约建筑面积约为1940万平方米。

同期，碧桂园服务除「三供一业」业务外，合同管理面积约为16.02亿平方米，收费管理面积约为8.69亿平方米；华润万象生活物业管理服务的在管建筑面积为2.91亿平方米（不含购物中心项目）。

在轻资产、低杠杆、重运营的物业行业，围绕数字化、智能化、绿色化不断提升综合管理水平是唯一出路，头部企业毫无疑问拥有更大的竞争优势。

同时，作为上市的先行者，这些企业也赶上了好时候，手握更充足的资金。2020年至2021年上半年正值物管股估值的高峰期，配股募资也相对容易，比如碧桂园服务就在这两年通过3次配股募资近250亿港元。

当然，这不意味着物业赛道未来已定。

是否具有较高的专业性和技术性，在数字化与智能化浪潮中能够提供有价值的解决方案和服务；是否具有较好的盈利能力和现金流能力，能够实现高毛利率和高净利率，同时产生稳定的经营现金流，这些都是对物业企业的考验。

只有科技硬实力和经营能力兼具的物业企业，才能拥有较强的抗周期性和成长性，在未来长期发展中受益于社会和消费升级的趋势。

目前来看，这种趋势已经很明显了。中国房地产行业正处于一个转型期，舞台灯光正在从高负债、高杠杆、高周转的开发商转移到轻资产、低杠杆、重运营的服务商身上。

而在整个物业行业中，“质价相符”是一个大的逻辑，也就是说优质物业企业将拥有更大的价格优势。中金公司在调研报告中指出，过去一年中，每半年约有2%的住宅小区实现提价，物业费提价与当地居民消费力、以及居民对物业服务品质的诉求有一定相关度。此外，亦有部分更换为非品牌物业公司的小区发生物业费降价，我们认为这体现了居民在“质价相符”原则下的平衡与选择。

随着头部物企纷纷发力存量住宅市场，强化品牌优势，它们的资源禀赋积累和优质资产将转化为更强的动力，拉开物业行业大时代的帷幕。

来源：港股研究社

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