职业经理人掌权,彭永东的新挑战
这两年,地产行业调控收紧。房子卖不动了,作为中间商的贝壳经营压力不小。
前不久,贝壳发布了去年的业绩报告,全年收入607亿元,同比下降24.9%;净亏损13.97亿元,同比扩大166%;总交易额(GTV)2.61万亿元,同比下降32.3%。
不少经纪人也选择了离开。截至去年末,公司经纪人数量从2021年的45.45万人减少至39.4万人,活跃经纪人数量从2021年末的40.68万人减少至34.97万人。这意味着,仅是去年一年就有超6万名经纪人离开。
在地产+互联网这一产业互联网的组合下,走出过房多多、我爱我家等上市公司,而贝壳曾是其中最亮眼的那只独角兽。
2020年8月,贝壳登陆纽交所,上市当日市值达到422亿美元。在随后的几个月里,贝壳市值一度超过900亿美元,成为十大互联网巨头之一,也超过了万科、融创等房企。
随着地产行情的下行,以及创始人左晖的突然离世,贝壳的明星光环逐渐褪去。以3月24日的收盘价计算,贝壳的市值已经跌至229.54亿美元,与上市时相比几乎腰斩。
在彭永东的带领下,贝壳还能“重新振作”吗?
01
从“黑中介”嗅到商机
对大多数人来说,可能更为关心“失去”左晖的贝壳,是否还能带给行业新的想象。
在中介行业发展过程中,左晖充当过不少“领路人”的角色。左晖坚持的“楼盘字典”“真房源”行动,也促使行业逐渐规范化、标准化。
网络上关于左晖创办链家的契机有不少版本,流传最广的是,北漂一族的左晖在租房过程中多次被“黑中介”坑骗,左晖也从中嗅到了商机,创办了链家,主要从事二手房交易中介服务,并打出了“真房源、透明交易、不吃差价”的宣传语。在中介行业一片混乱的情况下,链家的核心竞争力就此确立。
2008年,金融危机来袭,楼市遇冷。左晖找来IBM做战略咨询,引入了SE系统,启动了IT和互联网化战略。彭永东就是负责此项目的IBM核心成员之一,彭永东与左晖的联系就此产生。
随后,左晖组建了链家在线,并着手布局“真房源”系统。为了建立链家的“楼盘字典”,链家的员工在各大城市“扫楼”,通过人工记录下门牌号、户型图、配套设施等信息,搭建起了链家最初的房源数据库。
中介行业从诞生起就存在着假房源的问题,左晖坚持的真房源成为了行业内的一大优势。58同城、安居客等中介平台也开始着手处理房源问题。虽然时至今日,行业内依旧存在着假房源,但已经与行业发展初期有了很大的改善。
这些真实有效的房源,透明化的交易过程,也让链家在行业危机中抓住了机会。
2005年,北京爆发了“佰家事件”。彼时,位列中国百强经纪公司之一的佰家存在大量经纪人接私单、挪用款项等问题。之后,有房主以涉嫌诈骗为由向警方报案,一大中介商就此倒下。同时,楼市调控启动,楼市遇冷,中介行业也随之进入低谷。但链家却实现了逆势扩张,成为国内的中介龙头之一。
2010年,彭永东接受了左晖的邀请,正式加入链家,开始负责公司的线上平台,即链家在线。4年后,彭永东打造的链家在线升级为链家网,提供房产交易服务,并由他担任链家网CEO。
彭永东开始逐渐接手链家的重要事务。
02
职业经理人掌权
随着科技产业出身的彭永东在2016年升任为CEO,链家创始人左晖也逐渐退居幕后。此后,一个新的互联网房产平台开始进入大众视野。
在彭永东的推动下,2018年,由链家网升级而成的贝壳平台上线,彭永东出任贝壳CEO。
与链家相比,贝壳要做的是房产交易平台,通过ACN经纪合作网络搭建一个开放的、信息共享的平台,以吸引更多的中介机构和经纪人入驻。
2020年,以贝壳平台为主体,包含链家、德祐等中介品牌,金融、装修业务的贝壳上市。此后,公司的对外宣传大多由彭永东出面,成为了第二个代表公司形象的人物。2021年,左晖逝世后,彭永东接任董事长一职。
左晖在世时,彭永东的身份更像是职业经理人。作为贝壳的CEO,他拥有3.1%股权、1%投票权,在外界看来,其做的所有决策背后几乎都有左晖的身影。
但左晖去世后,彭永东成为贝壳董事长兼CEO,彻底成为了贝壳今后的掌舵人。围绕他的股权变动就此开始。
2021年11月,经过一系列股票转换,彭永东、单一刚(联合创始人兼执行董事)的投票权分别增加至9.5%和4.1%,左晖家族信托的投票权则降至64.4%。
2022年5月,贝壳在港股上市,左晖家族信托将全部B类股转为A类股,不再享有超级投票权。彭永东、单一刚则获得了巨额股权激励。
这轮变动后,彭永东拥有了22.5%投票权和4.8%股权,单一刚拥有10.2%投票权和2.7%股权,左晖家族信托拥有17%投票权和23.3%股权,三方合计可行使的投票权达49.7%。
至此,彭永东从职业经理人变成了事实上的公司掌舵人。
但彭永东接手的贝壳,正处于低谷期。一方面,政策收紧,以往高歌猛进的地产踩下了刹车,至今还在艰难复苏中。数据显示,今年1~2月房地产销售面积下降3.6%,降幅较去年大幅收窄,销售额跌幅也缩小至0.1%。
同时,为了控制成本,房企也在搭建自己的营销系统,与中介“解绑”。市场的观望情绪浓烈,贝壳的房产交易生意自然也不好做。
另一方面,贝壳所面对的竞争对手越来越多。除了房多多、安居客、房天下等老对手外,“无边界”的互联网,让贝壳多了一些巨头对手。
成为公司掌舵人的彭永东,该如何应对?
03
互联网巨头抢占腹地
互联网巨头们不断在食衣住行上加码,步步深入贝壳腹地。
2017年,京东成立了房产部门,并挖来了业界大佬,以新房销售为主营业务。虽然存在感不高,但在去年,京东将房地产业务线从生活服务事业群进行分拆、独立发展,未来可能会加码房产业务。
2021年,阿里牵手易居,推出了线上房产营销平台天猫好房。
字节跳动更是在房产领域步步加码。2018年,字节跳动孵化了房产信息平台,后改名为“幸福里”,即对标贝壳,也对标安居客。曾有消息称,幸福里将成为字节跳动首个被拆分的业务,引入外部资本独立发展。今年也有消息称,幸福里开始布局中介线下门店。
除了他们之外,短视频平台也开始通过直播卖房。
行业不景气,竞争却没有停歇,贝壳的成长空间也被迫压小了。如何带领贝壳找到新增长点,成为彭永东证明自身的关键。
家装家居业务是彭永东找到的新故事。
2020年,贝壳上线被窝家装平台,正式进军家装行业。2021年4月,贝壳收购圣都家装100%股权,并入家装家居业务中。
为了支持家装、租赁等新业务的发展,贝壳还在2021年底组建了整装大家居事业群和普惠居住事业群。同一时间,贝壳启动“一体两翼”的新战略。“一体”为房产交易赛道,“两翼”为家装家居赛道与普惠租房业务。
在彭永东的规划里,贝壳的服务范围将囊括上中下游,链接企业、消费者、经纪人和家居家装从业者,组成庞大的互联网房产服务生态闭环。
2022年,贝壳的家装家居的贡献利润为14.58亿元,与2021年的158.3万元相比,增长了900倍左右。
彭永东为贝壳找到的新赛道,也面临着不少对手。国美收购打扮家,从家电零售切入家装;阿里相继与居然之家、红星美凯龙等企业联手,入局家装企业;土巴兔、爱空间、齐家网等互联网家装品牌,也不断在扩充领土。
巨头之间的竞争还在加剧,彭永东能再造一个贝壳出来吗?
作者 | 陈香羽
来源 | 征探财经
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