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拐点赛点已显，行稳致远终有时！

作者：徐勇

编辑：李欢

风品：令煜

来源：首财——首条财经研究院

房企大起大落，让不少投资者重识美林时钟。

4月6日晚，据香港联交所宣告，由4月13日上午9时起，新力控股上市地位将予以取消。这是债务危机后，第一家被强制退市的房企。

与此同时，蓝光发展也发布风险提示，股价首次低于1元/股，若连续20个交易日低于人民币1元，可能被上交所终止上市交易。

一石千层浪。甚至有专家呼吁，要防范债务危机演变为股票危机。

不算多夸言。相比昔日的规模秀肌，如何活下去、活得更好些已是一个关键命题。乍暖还寒，意味着行业仍在洗牌期，市场复苏更需要一个较长过程。

即使行业巨头，也应有较强同感。4月4日，碧桂园披露3月未经审核销售数据。归属本公司股东权益的合同销售金额约250.1亿元，同比下滑16.94%，环比增长0.64%；归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约302万平方米，同比下滑21.96%，环比下滑8.76%。

2023年Q1分别约为718.7亿元、939万平方米，同比下滑27.57%、27.60%。

整体看，进入2023年的碧桂园仍在爬坡盘整的较劲期。这对刚刚走上帅台的杨惠妍而言，无疑是一个挑战。新人新周期，碧桂园这艘巨舰将驶向何方？

1

净利十年首亏巨亏 警惕短债压力

头部成色咋样？

“一哥”业绩承压已久。

3月30日，碧桂园发布2022年业绩报：营收4303.7亿元，同比下滑17.7%；归母净利-60.52亿元，同比大降122.58%。

营利双降，尤其超60亿的亏损，是近十年来的巨亏，也是首亏，着实让市场有些始料未及。

同日，万科A、保利发展披露年报：前者营收5,038.4亿元、归母净利226.18亿元，后者营收2811.08亿，归母净利润183.47亿元。

不禁疑问，同处第一梯队，曾经的规模一哥碧桂园为啥亏的怎么惨？频频喊出活下去、黑铁论的万科反而营利双增、逆袭坐上一哥之位。

回顾发展历程，2022年成为清晰拐点。

曾几何时，碧桂园一度通过“456模式”，赢得“宇宙第一房企”称号。所谓“456模式”即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。换言之，该模式核心要义是高周转高杠杆，快速拿地，快速回款，快速开发。

悟得真谛后，碧桂园迅速壮大。过去十年总营业额最高曾达5230.64亿元（2021年），归母净利润最高曾达395.50亿元（2019年）。

然而，随着房市调控趋紧、三条红线等去杠杆政策落地，高周转模式开始难以为继。

2019年至2022年，碧桂园总营业额为4859.08亿元、4628.56亿元、5230.64亿元、4303.71亿元；同期归母净利为395.50亿元、350.22亿元、267.97亿元、-60.52亿元。

不难发现，规模虽有起伏，还是保住了一线体面。相比之下，净利下滑幅度惊人，2022年的60.52亿元亏损，相比2019年落差超450亿。盈利能力的衰退足够扎眼。

著名的冰激凌理论告诉我们，寒冬往往更考验企业价值成色。没有表现出应有的头部抗风险力、头部发展质量，碧桂园还需从自身内部找找原因。

2022年，碧桂园共实现权益合同销售额3574.7亿元，权益回款金额约3324.8亿元，权益销售回款率93%，连续7年达到90%以上。此外，易居房企2022年销售榜显示，无论全口径金额，还是权益金额，碧桂园都高居行业第一。

总去化率虽只有65%，可在交付违约和消费预期调整的大背景下，这个数据并不算低。

据CRIC数据，保利置业2022年去化率仅为38.6%。

去化率更高却遭遇巨亏，主要源于毛利率低，全年仅7.64%，远低于保利发展同期的20.01%。

毛利率为啥这么低？据时代财经，碧桂园宣布曾于去年11月26日至12月25日举行过为期一月的“现房节”。最低75折优惠促销，范围覆盖全国30个省与自治区，268个城市的1000多个楼盘现房。部分楼盘甚至还推出10%首付、买房送家具、凭微信步数抽奖等活动。

甘愿牺牲利润换取销量，也有急迫与无奈。

截至2022年底，碧桂园资产负债率为82.25%，可喜下降值得肯定。

然细观总负债中包括了1.23万亿流动负债，其中短期债务超万亿、占据了债务大头。

包括937.98亿元短期债项、9457.90亿元的其他短期负债，以及1916.21亿的应付账款。而同期，碧桂园账面现金及现金等价物合计只有1475.50亿元，债务偿付方面明显承压。

另一方面，流动性是保交付的基础保障。碧桂园项目多集中于三、四线城市。若受流动性紧张影响，碧桂园无法按时履约，一系列的衍生风险或是企业无法承受的。

显然，碧桂园的业绩变脸，也是在为多年积弊买单，行业寒冬只是加速了危机暴露。

2

去化四大阻点

“既要又要还要”容易么？

新周期新挑战，需要当家人拿出新智慧。

3月1日，杨国强辞去碧桂园董事局主席及执行董事职务，其女杨惠妍接任。

对此，有舆论认为，杨惠妍走到台前是必然之事，尤其行业洗牌后期，曙光来临之际新帅能带来新期待。

3月30日，借着业绩说明会契机，杨惠妍阐述了碧桂园今后三到五年的战略，至少从蓝图构想看，没有辜负上述舆论期许。

杨惠妍坦言，外部环境和宏观环境会持续变化，但房地产行业仍将是经济支柱。未来三到五年，碧桂园的主要战略是行稳致远。公司将在地产布局、核心竞争力以及第二增长曲线上下功夫。

地产布局方面，将推动土储结构平衡。杨惠妍认为，此前土地储备多聚焦三、四线城市，未来无论土储还是产品，三、四线城市和一、二线市场的目标是“50:50”。

同时，积极修复公司“三张表”，希望能用最小代价获取资产的最大价值。强调碧桂园将回归到商业最基础逻辑，全力塑造好产品力与成本力。杨惠妍称，碧桂园要用三到五年时间打造产品力，首先在一、二线城市推出产品。

至于第二增长曲线，科技建造体系被给予厚望。在杨惠妍看来，科技建造具有成本最优，效率最好，质量更有保证的优点。一旦做成将成非常有竞争壁垒的业务。

在首财君看来，碧桂园的行稳致远战略可归纳：平衡、重塑、新增。比如地产布局和公司的三张表平衡，关乎企业能否平稳运营。尽管碧桂园销售端斩获第一、负债端降至五年来最低，但面对十年首亏巨亏，超低毛利率代价亦肉眼可见。

产品力和成本力的重塑，则关乎企业能否保持竞争力，房住不炒的总基调下要求房企必须重视产品质量，这是发展根基。将代管代建业务视作突破口，科技建造作第二增长曲线，有助碧桂园重塑产品力和成本力，为公司注入新增动力。

平心而论，杨惠妍擘画的发展蓝图符合碧桂园经营实际、也符合行业的质量发展大势。但理想终究是理想，再宏大的叙事也需细微处开篇。这种既要又要还要，注定了挑战难度同样不小。

首先，去化就是一个急迫考题。

业绩说明会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示：“碧桂园目前土储大概9500亿，这部分的土储按照目标市场来看大概是6：4开的情况，接近四成是面向一二线市场，大概接近六成是面向三四线市场。”

对于现金流为命脉的房企来说，盘活去化是一切重启的开始，可谈何容易。

一方面，竞品同行提升了营销力度，现房去库存陷入激烈竞争。CRIC监测显示，2023年房企“早春置业季”销售较2022年提前1个月。比如雅居乐在华东区域的“春季置业季”便较去年提前17天。时代中国、富力、旭辉等也举办了不同范围的“现房节”。

由此再看开文碧桂园一季度的销售额同比下滑，也就不足奇了。

一方面，自身后劲也不占优。现房销售的同等条件下，价格无疑是大杀器。那么，毛利率已降至个位数的碧桂园还有多少腾挪空间？

一方面，行业压力肉眼可见。据CRIC数据，截至2月底，三、四线代表城市出清周期依然高达21个月。由此可见，碧桂园2023年去化压力依旧不小。

再一方面，往期一些自身产品瑕疵也是一大阻碍。艾普思大数据显示，2022年碧桂园的投诉量高达1702起，位列行业第一，同比增速达61%。其中，关于碧桂园渗漏、开裂、物业及配套服务等投诉量分别为236起、119起、492起。

浏览人民网领导留言板，质量投诉也是一个话题热点。

如2023年2月24日，有消费者表示，自己购买福州市永泰县碧桂园麓府一号楼1401单元，装修过程中发现承重墙，承重量存在重大安全隐患，现在不敢住，多次跟开发商沟通不予解决。

另一消费者投诉称，自己是宁夏银川市金凤区碧桂园天汇里的业主。该小区从2021年5月交工到现在，下水管道不通畅，化粪池不合规，不达标导致反臭反水。整个小区业主苦不堪言。业主多次投诉，结果都是石沉大海，没人解决问题。马上两年质保期就过去了，夏天又来到了，我们业主苦不堪言，很是遭罪。

一边是行业库存压力、竞对降价内卷，一边往期项目积弊、投诉烦恼、自身毛利率单薄，碧桂园的平衡、重塑可谓负重前行、又时不我待。

3

新增曲线何时成型

800亿食言了么？

如果说提升去化率、修复产品力有助碧桂园夯实基本盘、走出传统业务困境，让企业行稳；那么第二曲线的尽快成型、发力，便决定企业能走多远、有多少成长可能性。

目前看，碧桂园寄予厚望的科技建造尚未形成气候。

业绩说明会上，执行总裁莫斌直言，公司科技建造尚需机器人产品量产。建筑机器人已有30多款进入初试阶段，后续还需迭代优化，进入中试，最后量产。“一旦进入中试和量产，科技建造对我们的主营业务的发展会起到如虎添翼的作用。”

只是何时达成，其未给出时间表。

在建筑机器人研发上，碧桂园确实付出了心血。

2018年7月，碧桂园成立了用来开展建筑机器人业务的平台博智林。彼时，杨国强曾豪言，碧桂园计划五年内在机器人领域投入800亿元。将机器人更广泛运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中。

目前，博智林所获授权的发明专利数量已超1000项，相关机器人技术也已在国家科技成果鉴定中获得6项国际领先的综合评价。此外，部分建筑机器人在系统指挥下完成了多机协同施工。

然而，作为一个新兴前沿领域，机器人研发始终是条烧钱的道路。千言万语，不如白银一片。

梳理财报，除了2019年机器人业务的研发费用约19.7亿元外，近几年并未对外直接披露机器人方面投入。

即使从近三年的整体研发看，2020年至2022年研发费分别为26.49亿元、33.08亿元、21.64亿元。兜兜转转四年，离杨国强的800亿相差甚远，是否食言呢？

建筑机器人有助企业降本增效，但有建筑工程师钱强曾向《正经社》表示，碧桂园的机器人只能做一些刷墙、平整地面等方面的基础工作，工地上的很多场景都无法覆盖。感觉碧桂园机器人更多像一个自动化机械，这和其他行业的机械人已经能实现智能化、数字化相比，相差不少。

虽是一家之言，或有偏颇片面处，但也给碧桂园、杨惠妍敲了一个警钟。

欲戴王冠必承其重，面对外部寒冬洗牌，自身又遇十年首亏、帅位变阵，外界不乏观望之态。

面对平衡、重塑、新增的质量奔赴、行稳致远重任，碧桂园、杨惠妍必须与时间赛跑、与创新效率、变革精准性赛跑。

4

最难熬的时段已过

翻身仗还有多远？

必须更快些了。

目前，地产已度过筑底阶段，正处弱复苏阶段。曙光拐点初现，更突显上述赛跑的价值性。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年一季度重点监测的30城新房销售面积为3910.53万平方米，同比上升9.09%，较2022年第四季度环比上升10.93%。在2、3月成交持续发力的带动下，整体成交规模赶超去年同期。

且三、四线城市涨幅居首。四线城市销售面积为934.62万平方米，同比上升23.49%。远高于一线城市的3.44%、二线城市的5.93%。对于碧桂园，这无疑是一针强心剂。

另一厢，碧桂园自身也在加快布局调整，并取得不错成效。据悉，2021年碧桂园新增土储面积有85%位于三四线城市，2022年该比例已降至47%。

同时，虽然净利润大跌，但一些核心数据也露出改善喜色：

如负债率下滑、净借贷比降至40%，财务结构持续优化；全年权益销售额达3574.7亿元的，交付近70万套房屋，销售量、交付量均高居行业榜首，账面现金余额1475.5亿，经营性净现金流为356.2亿元。

这些数据的优化，意味着碧桂园有战略蓄力的一面，跌入至暗的同时也熬过了最难时刻。叠加2023年的市场回暖、政策加持，业绩反转也未可知。

下坠越猛，也意味着反弹空间越大。

长远看，结合杨惠妍的上述发言，碧桂园这只房企巨舰正在经历巨变，由内而外的试图融入行业质量新周期，努力与粗放杠杆划清界限跟上稳优新趋势。这是难能可贵的，也是必须必然的。

只是，市场翻云覆雨、转型升级更如烹小鲜、远非一蹴而就。能否真正如愿，仍考验知行合一、上下一体、实操高效力、转型决绝度、战略科学性。

2023年，碧桂园、杨惠妍能打出一个净利“翻身仗”么？离行稳致远又有多远？

本文为首财原创