风云转换，如今的SOHO中国，还能否回到从前？

作者｜唐吉诃德
来源｜天天财经116

自去年9月SOHO中国加速去潘石屹化后，潘张夫妇再度围绕这家夫妻店巨头进行了切割。

上个周末，北京搜候房地产有限责任公司董事长一职由潘石屹变成了徐晋，潘石屹虽然让出了高管位置，但他手里依然保留了这家实缴资本9900万美元的公司5%的股权，而另外的95%股权则由SOHO中国（BVI-10）有限公司持有。


潘石屹本人喜欢算账，看重风险，更重视利润情况。他曾称SOHO中国和万科在经营理念上很相似，财务上都是量力而行、尽力而为。六年前王石辞职，潘石屹满怀伤感，哀叹“一个时代结束了。”

同样都是一个时代的落幕，和王石不一样，外界对潘石屹的“隐入尘烟”拍手称快。7个月前，港股上市公司SOHO中国突然一纸公告：潘石屹夫妇双双辞职。资本市场直接将创始人卸任当成特大喜讯来庆祝，当天股价火速迎来了久违上涨。


但饮鸩止渴般的股价蹿升，并不能阻止SOHO中国的爆雷。

SOHO中国爆雷：欠税超17亿、债务违约


上个月某天深夜，SOHO中国交出的2022年成绩单，气得股东们睡不着觉。

首先“包租公”生意不好做了，出租率连年下降。

2022年，SOHO中国的租金收入约为17.45亿元。截至去年底，SOHO中国投资物业平均出租率下降至76%。在其持有的9个核心项目中，只有北京丽泽SOHO、光华路SOHO和上海古北SOHO的出租率同比有小幅回调，其余6个的出租率在下滑的路上越走越远，如北京前门大街项目去年底的出租率较6月底下滑了12%，只剩48%；而望京CBD写字楼出租率仅62%。

其次，也是最致命的：17亿税款滞纳、5968万借款违约。

去年8月，其旗下子公司北京望京搜候房地产有限公司收到当地税务机关的税项缴纳通知，被要求必须在2022年9月1日前支付望京SOHO塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元。


这笔钱直到去年底仍未缴纳，加上滞纳金，金额已经飙升到了18.5亿元。

这只是其中一个项目欠税违约。这份年报还披露SOHO中国因逾期支付5968.2万的借款本金而出现违约。这件事会触发SOHO中国与其他若干银行借款的65.51亿出现交叉违约。今年3月20日，SOHO中国和相关银行签了补充协议，将违约借款的偿还展期到今年6月30日，不过眼下留给它的时间也不是很多了。

截止年末，SOHO中国净资产负债率约为43%，总资产688.4亿，在手现金及现金等价物3.45亿，较2021年同期下滑53%；总借贷共161.85亿元，其中约158.27亿元的借贷以投资物业作为抵押，净流动负债为156.77亿元。

面对如此偿债压力，为了降负债，潘石屹去年3月不得不承认公司遇到困难，需要打7折散售一些物业资产。众所周知，在过去数年间，SOHO中国一直在筹划资产打包出售，包括闹得沸沸扬扬的黑石集团两度欲收购SOHO中国事件。当然，最终结局我们都知道了，但其出售计划从未停止探索，时隔一年，SOHO中国仍要卖资产自救。

两年内被罚款9亿、欠税超17亿、曾经最接近黑石收购要约案的首席财务官被带走调查、旗下产业被曝出乱收费、加价收取租户电费……这些都是潘氏夫妇掌舵下的污点，“清仓”失败后，最终在去年9月宣布“夫妻双双把家还”，专注搞艺术和慈善事业。

但毕竟身退名不退，潘石屹的任何细小动作，都比SOHO中国的经营问题更引人注目。

潘石屹：我帮老乡卖苹果，老乡扒我祖坟


潘石屹在社交平台上最后一次现身是3月12日，彼时正是他被传在硅谷银行血亏了几十亿，舆论最汹涌的时候，他在微博上极力否认，称没开过户更没存过款，两千个转发里几乎一边倒都是质疑、愤怒和痛骂。

普罗大众对他的评价，一直没变过。

也许对他些微改观的，只有他老家甘肃天水马跑泉镇石咀村的老乡们了。

这个月7日，潘石屹将自家近百年的祖宅改建成了公益图书馆——一栋近800平方米的白色小楼。除了这栋图书馆，还有一座城堡式样的幼儿园，都出自日本建筑师迫庆一郎之手，总计投资了5000万左右。

潘石屹的父亲潘诗林和他的两位兄弟、SOHO中国新任CEO钱霆、副总裁黄虹宇等人悉数到场，潘父上台接收了联合国前秘书长潘基文题写的“同根同源，潘氏一家”条幅，而远在美国的潘石屹则全程线上参与。


透过《每日经济新闻》的采访，当地老人称“图书馆解决了一些就业问题”“他（潘石屹）这两年没回来，我们还是挺感谢他”……

但2017年，在亚布力中国企业家论坛天津峰会上，潘石屹称自己为家乡销售苹果，结果没想到卖了四年，销售额过亿，“等我突然回去了发现，我们家的祖坟让人给扒了，建成了苹果拣选厂和纸箱厂，我一看的话就觉得心里面对不起老祖宗。”

潘石屹的祖坟到底有没有被扒已不可考。但当年SOHO中国的营收高达百亿，到了2022年，这个数字直接脚踝斩至17.75亿，却是真的。与之成正比的是潘石屹本人对地产行业的热情也一直在减退，虽然他的“买定离手”一度成了“薛定谔的猫”，但就公开数据来看，潘氏夫妇的“自救”从未停止。2014年—2019年，SOHO中国通过出售资产，累计套现约293亿元。2006年到去年9月，潘石屹夫妇通过SOHO中国的多次分红，累计获得分红现金超百亿，在2022年胡润全球富豪榜上，潘石屹夫妇以210亿元位居全球第1083位 。

今年SOHO中国能否快速将资产出售自救，除了看资产质量，整体的宏观经济和投资市场环境也起着决定性的作用。当一家公司的创始人决定淡出地产圈，成为一个不处于公司核心层、没有野心的角色时，资本市场断然不会给出太高的估值。

风云转换，如今的SOHO中国和它的股价一样，已然回不到从前了。


编辑 | 杜仲
排版 | 屈睿