年报季的最后一天（3月31日），万科集团在线召开了2022年度业绩会。

这是去年底张海、朱保全升任联席总裁以来，核心高管层的第一次合体亮相。

董事会主席郁亮定调行业近期波动，没有“狂飙”也没有“倒春寒”，在他看来新房市场仍处在温和恢复阶段，“需求上有天花板，下有保底线”。

他强调企业要认清大势，这个大势是行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。他指从人口流动、住房改善的速度来看，只要外部环境不发生突变，在一段时间之内，国内每年还是有12亿平方米的住房需求，重申“开发经营服务并重是一个必然选择”。

新增投资毛利率20%

2022年，万科实现营收5038.4亿元，同比增长11.3%；毛利985.2亿元，对应毛利率19.6%，相较去年同期下滑2.3个百分点，期间归母净利226.18亿元，与上年基本持平。

分业务来看，房地产开发及相关资产经营业务的营收为4704.5亿元，占比93.4%；物业服务实现营收257.7亿元，占比5.1%。

不同业务的毛利率表现引起了市场关注。去年，万科主营业务毛利率19.5%，比去年下降2.05个百分点，而房开业务结算毛利率为20.4%，高于整体毛利率1个百分点。

财务负责人韩慧华解释，主要因为公司采用成本法核算，每年产生大量的折旧摊销，随着经营资产开业，折旧摊销量逐渐增大，有相当一部分是要计入到成本，一定程度影响整体的毛利率。据其透露，如果把折旧摊销还原，去年整体毛利率约为20.6%。

联席总裁张海则从开发业务角度进行补充。

他认为，存量资产不同阶段有不同的管理办法，土地阶段通过挖掘不同产品的价值点，来实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献；在建在售阶段的突破口一个是量价管理，一个是费效比提升，可以根据市场变化和流速动态检视项目量价关系，做到一房一价。此外，售楼处的运营成本也存在空间，据其透露，今年万科一个新售楼处可以比以前节省100多万元。

对于未来的毛利率趋势，张海表示，新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期，未来如果能坚持下去，有信心稳定、提升毛利水平。

市场遇冷让销售端出现阶段性承压。全年万科实现销售额4169.7亿元，对应销售面积2630万平方米，分别下降33.6%和30.9%。在第三方榜单上，这一销售数据排在碧桂园和保利之后，位列行业第三。

有区域连续两年净利为负

虽然稳住总盘，但各区业绩分化还在进一步加剧。

上海区域依然稳居第一，1363.5亿元的销售金额，占集团的32.7%，这一业绩优势在利润端体现得更彻底，去年上海区域权益净利105.4亿元，占比集团47.34%。

上海区域外，其他区域业绩基本和其辖区范围与城市能级成正比。具体来看，南方、北京、华中、西北、西南分别实现销售1039亿元、570.3亿元、396.3亿元、273.6亿元和271.9亿元，占比24.9%、13.7%、9.5%、6.6%和6.5%。

其中，南方和北京区域作为传统业绩大区，成绩表现难言乐观。

2019年5月，时任万科集团财务负责人的孙嘉接替张纪文掌管南方区域，这场人事换防的出发点在于重振南方区域业绩。此前张纪文执掌下的南方区域业绩表现常年占据集团第一，随后多元业务推进的消耗影响了区域业绩。张纪文在任的最后一个完整年份，南方区域营收占比和利润贡献分别为26.94%和32.11%，不及上海区域，排名第二。

孙嘉接任后，万科南方区域业绩未有明显起色，期间管理层多次撑台表态对其有信心，呼吁大家多给一点时间。

2022年，南方区域营收占比21.56%，对应权益净利占比仅为17.81%，两项数据均创下换防以来新低。

去年楼市进入深度分化期，一二线回暖，三四线“救市”，万科南方区域除了大本营广东省外，还包括福建、海南、广西三省，区域内整体城市能级较高，经济活力较强，这也使得其销售均价远高其他区域。以2022年为例，万科内部7大区域中东北区域销售均价不到1万元，北京、华中、西南、西北四区均价在1万-1.5万元间，上海区域均价1.99万元，南方是唯一一个均价超过2万（2.29万元）的区域。

售价高企并不意味着盈利能力的提升，南方区域也是万科内部唯二两个权益净利占比不及营收占比的区域之一。

南方之外，北京区域也未走出业绩困境。

去年，北京区域实现营收687.87亿元，对应权益净利润-2.55亿元，这也是内部唯一一个净利为负的区域。2021年北京区域权益净利-3.83亿元，连续两年为负。

2021年6月，万科组织架构调整，北方区域拆分为北京区域和东北区域，区首刘肖调回集团任执行副总裁和首席运营官。

刘肖的6年区首时光，有过销冠的高光，也有业绩低迷的质疑。上任后，头顶万科最年轻管理层的刘肖开启“6+X”的业务改革，仅在家装领域就要再造一个北京万科，然而随着行业变化和万科内部战略调整，这些新业务的成效与影响被重新审视。刘肖执掌北方区域的后半程，质疑声主要聚焦在投资端，几年的颗粒无收让市场担忧万科在北京市场的声量。

核心城市的碰壁，让万科北方区域的拓土计划主要集中在东北、山东和河北。随着东北区域的拆分，北京区域的困境进一步凸显，虽然刘肖调任集团，但其任下大量新业务对利润的影响正在体现。

经营服务收入今年提升两位数

复盘过去一年投资端的表现，张海称，基于行业深度的调整与变化，集团对投资设定了更加严格的标准。去年，万科新增36个项目，新增地价886亿元，权益地价496亿元，计容建面690万平米，预计能够贡献近1750亿元业绩。截至2022年底，万科在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米，权益计容建筑面积约5240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米，权益计容建筑面积约2277.4万平方米。

年报称，新项目的质量明显提高。张海在会上给出具体数据支撑，目前已开盘22个，从拿地到开盘周期大概是5个月，毛利率在20%，IRR平均在35%，“这些项目到目前为止已经累计贡献的销售额是380亿元”。

张海在会上透露，去年对集团的开发经营业务进行了反思，也做了各种安排，“应该说经营离散度高这个问题得到了显著改善”。他举例运营在业务管理中的中枢作用，“集团将可售产能超过1个亿的项目都纳入了重点的管理范围，这类项目大概有779个，基于这张资源资产的底表以销定产，动态调整供应节奏和量价关系”。

2022年，万科经营服务业务全口径收入512.6亿元，首次突破500亿元，同比增长23.1%。具体来看，万物云贡献营收303.2亿元，物流和长租公寓业务分别对应收入35.6亿元和32.4亿元，其中泊寓新获取房间1.77万间，累计开业16.66万间。刘肖在会上透露，万纬物流在浙江和广东选了几个资产，在大概25万平方米左右，今年有望发行REITs；泊寓体系纳入保障性租赁住房6万余套，也在有序启动发行工作。

商业方面，去年万科收入87.2亿元，累计开业242个项目，其中印力累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理项目）。

在郁亮看来，这些经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。他说，起步早、布局全是万科经营服务类业务的优势，过去这部分业务对报表的贡献是负数，现在学费付完了，正向影响开始体现，“今年收入会有两位数的提升”。

负债方面，截至2022年末，万科有息负债合计3141.1亿元，占总资产的比例为17.9%。有息负债中，一年内到期的有息负债645.2亿元，占比20.5%，短期偿债压力不大，新增融资的平均成本为3.88%。 公司持有货币资金1372.1亿元，现金短债比2.13。