融资渠道多元,新城控股“练内功”、看长期
“我相信风再大,骆驼总是专注前路,道路再崎岖,骆驼总能抵达远方”。4月3日的投资者会议上,新城控股董事长王晓松在谈到行业变革时如此说道。
过去一年,新城控股就如同他口中的骆驼,“住宅+商业”的双轮驱动战略则仿佛储蓄能量的驼峰,支撑着这家房企穿过迷雾。按王晓松当日所言,2023年,新城控股要实现商业运营总收入110亿元,要新开业20座吾悦广场及委托管理在营项目。
扎实的财务基本盘、畅通的融资渠道、安全的现金流等都在一定程度上为它带来了向前进的底气与勇气。
2022年,新城控股成功发行了3笔中票,获得数家银行提供的合计1206亿元的银行授信额度,商业运营总收入突破百亿,经营性现金流量净额达到145.35亿元……
双轮驱动基本盘稳健
根据年报数据,新城控股2022年实现合同销售金额1160.49亿元,对应销售面积1191.52万平方米;结算面积1792.9万平方米,对应结算金额1693.9亿元;同期还实现了1329亿元的资金回笼,回笼率为115%,处于行业前列。
其同期拥有在建子项目295个,总建筑面积5367.22万平方米;已售未结转面积2913.6万平方米,提前锁定了未来两至三年的业绩;可售土储4915万平方米,其中一二线城市占比约40%,长三角三四线城市约22%,重点城市群的战略布局为项目去化提供了保障。
地产开发稳健的基本盘也使得公司守住了盈利底线。
2022年,新城控股共实现营收1154.57亿元,归母净利润13.94亿元,扣非归母净利润7.27亿元;综合毛利率为20.03%,与上一年基本持平。
在开发商盈利能力普遍下行的大环境中,高毛利率的商管业务为新城控股提供了很大助力。去年,公司物业出租及管理业务毛利率达到72.6%,这进一步拉高了公司整体毛利水平;该业务也为公司贡献了约92.24亿元的营收,同比增幅为15.75%。
截至报告期末,新城控股已经在全国140个城市布局194座吾悦广场,开业面积达1319.74万平方米,出租率达95.13%;公司实现商业运营总收入,即含税租金收入首次突破百亿,为100.06亿元,同比增长15.82%,业绩贡献比重进一步提高。
王晓松在会上表示,公司目前对商业项目质量要求会更高,更希望挖掘自身广场价值,寻找成长性和天花板更高的项目,“接下来要做深度运营,将过去的招商思维转变成经营思维,需要更加关注长期,不过分关注短期目标”。
融资“活水”充足
商业板块在引进融资“活水”方面的助力是新城控股更为重要的优势,2022年新城已通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座,为融资性现金流提供补充64亿元。
除了具备“融资期限长、还款安全”等优势的经营性物业贷之外,消费类REITs开闸或为商业板块融资“活水”再添助益。
今年3月24日,国家发改委及证监会发文表示,要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
这是商业地产领域首次被涵盖在REITs项目申报中,于新城控股而言意义重大,或将进一步扩宽公司的融资渠道。
去年以来,为保障优质房企融资需求,监管部门陆续出台了多项融资政策。王晓松在会上直言,从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资,再到“第三支箭”的股权融资,三支箭新城控股都被“射中”。
2022年5月,维持公开市场零违约记录、财务面稳健的新城控股被列为首批示范类民营房企,并通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证,于该月末成功发行10亿元中期票据。
当年6月,其境外子公司新城环球发行了一笔规模1亿美元、年利率7.95%的优先绿色票据,是彼时行业内首笔无增信措施的美元债;9月及12月,其又在中债增全额担保支持下,分别发行了10亿元、20亿元的中期票据,对应票面利率分别为3.28%、4.3%,为近年来发债最低利率水平;12月,公司150亿元的中票注册额度正式获批,同时获得多家银行意向授信额度支持……
得益于多元化的融资渠道,截至报告期末,新城控股2022年整体平均融资成本进一步下降至6.52%。
另外,该公司还于今年3月抛出一份定增计划,拟向不超过35名符合中国证监会规定条件的特定投资者发行A股股票,募集资金总额不超80亿元,这些资金将投向6个在建项目及补充流动资金,进一步加强公司资金实力。
对于定增进展,新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬透露称,该方案已经于3月13日通过董事会审议,并在29日通过了股东大会审议,“接下来会以最快的速度上报到交易所申请注册”。(CIS)
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