近日楼市利好政策频频，住建部更直接扔出了“炸弹”：

7月27日消息，住建部部长倪虹日前召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

内容很丰富，其中有一段话最值得注意：

大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

在7月24日中共中央政治局召开的会议上，“适时调整优化房地产政策”首次被提出，要求“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

此次住建部的表态，相当于为中央定调确定了支持方向。这亦被市场视为对持续承压的楼市打上了一支强刺激的救心针，将极大提振楼市信心。

购房成本下降

其中，针对降低首付比例及首套房贷款利率的表态，行业普遍认为，此举超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市，尤其是对房贷利率相对更高的一线城市。

据易居研究院统计，根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体看，此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

具体城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，为35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等城市，首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。

就房贷利率而言，随着LPR(贷款市场报价利率)的下调，首套房和二套房贷款利率下限也不断下降。

根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，

国金证券认为，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。从首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分强二线城市的首付比例(尤其是二套房)仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。

“认房不认贷”激活市场

另外，本次明确落实个人住房贷款“认房不用认贷”，预计后续核心城市限贷政策有望迎来优化，利于大幅降低改善性需求置业门槛。

据了解，目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策，加大改善性需求的换房成本。

“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，这确实严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，在一定程度上可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

以北京为例，按照当前认房又认贷政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是优化该政策，二套房首付比例最低将至35%、房贷利率可以降至4.75%。

在住建部表态后，相信各地尤其是一线城市将会有具体的政策出台。

据睿思网独家获悉，目前已有风声传出，北上深已经在行动。

其中，北京将于8月下旬在城六区外的行政区降低二套房首付比例；上海跟进取消认房认贷政策，同时放松中小户型比例及非普线；深圳首套房“认房不认贷”政策预计下周落地。

同时会议强调落实改善性住房换购税费减免，预计后续在增值税、契税等交易环节税收方面有望迎来政策支持。

早在去年9月底，财政部和税务总局就已经发布过“支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，公告，对“卖一买一”的置业人群实行个人所得税退税优惠；而在7月25日，国家税务总局发布了关于购房环节税费优惠的政策指引多达19条，无不在向市场释放利好信号。

楼市迎来强复苏？

今年上半年，商品房销售整体呈弱复苏，结构性分化明显。

从总量上来看，国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降，销售额同比有所上升。1-6月，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。二季度以来，全国商品房销售数据逐月回落。

从城市主体来看，上半年线城市单月销售面积环比下降最少，累计销售面积的同比增长幅度最高。

根据wind我国30大中城市数据，从累计销售面积的同比变动幅度来看，1-6月一线同比增长21%，二线同比下降5%，三线同比增长7%，一线增长幅度最高。

随着政策的逐步放开，购买力释放，楼市是否会迎来强复苏？

业内认为，从市场角度，政策的调整会刺激到刚需及改善性群体，但效果有待观察。目前，房企供给端的冲击(比如债务风险、保交楼、地价下滑等) 并未得到缓解，居民需求端依旧疲弱(收入、就业等)。重要的是，房价还在历史高位上。

“如果这些基本面没有发生改变，单方面放开需求端的政策，比如退出限售或限购，启动认房不认贷等，效果不大，甚至可能导致一部分人选择挂牌套现。”分析人士指出。

而在供给端，倪虹同时指出，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

如今在房地产供给侧，已有多项措施落地，包括保交楼专项借款、“第二支箭”为民营房企倩券发行提供增信支持、第三支箭支持涉房企业股权融资等。

但房企(尤其是民营房企)现金流状况仍有压力，2023房企新增债券融资(含信用债和海外债)同比-28.9%，环比-48.9%。

随着央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地，以时间换空间，化解行业风险。

​